Il 60% delle PMI italiane opera in immobili in affitto. Il leasing tradizionale richiede la proprietà dell’immobile. Il noleggio operativo no.
L’obiezione più frequente quando propongo il fotovoltaico a un imprenditore: “Il capannone non è mio. Non posso installare niente.” Sbagliato.
Con il noleggio operativo, il proprietario dell’impianto non sei tu — è la società di noleggio. Tu sei l’utilizzatore, paghi un canone per l’energia prodotta. E siccome l’impianto non è tuo, non hai bisogno di essere proprietario dell’immobile. Serve solo un accordo con il proprietario del capannone.
Cosa serve: il diritto di superficie
Il proprietario del capannone deve concedere un “diritto di superficie temporaneo” — un documento che autorizza l’installazione di pannelli sul tetto per la durata del contratto di noleggio (tipicamente 5-7 anni).
Non è una cessione di proprietà. Non è una modifica catastale. È un accordo scritto tra te, il proprietario e la società di noleggio. In molti casi è sufficiente una scrittura privata.
Nella pratica: la maggior parte dei proprietari accetta volentieri. L’impianto fotovoltaico valorizza l’immobile (classe energetica migliore), non danneggia il tetto (i pannelli sono montati su staffe rimovibili) e a fine contratto il proprietario può decidere se tenerlo o farlo rimuovere.
Come funziona il contratto
- Tu e il proprietario firmate l’accordo di diritto di superficie
- La società di noleggio acquista l’impianto dall’installatore
- L’installatore monta i pannelli sul tetto
- Tu paghi il canone mensile e usi l’energia prodotta
- A fine contratto: riscatti l’impianto, rinnovi o restituisci (in questo caso, la società di noleggio gestisce la rimozione)
Il proprietario dell’immobile non paga nulla, non firma il contratto di noleggio, non ha obblighi finanziari. Dà solo il permesso di usare il tetto.
I numeri
Un capannone in affitto da 1.500 mq con copertura orientata a sud:
| Voce | Dettaglio |
|---|---|
| Potenza impianto | 40 kWp |
| Valore impianto | 48.000 € |
| Canone noleggio 60 mesi | 850 €/mese |
| Risparmio bolletta stimato | 700-800 €/mese |
| Costo netto mensile | 50-150 €/mese |
| Deducibilità IRES annua | 2.448 € |
| Costo netto reale | Praticamente zero |
Cosa succede se cambi sede
Se durante il contratto di noleggio devi trasferirti in un altro capannone, ci sono due opzioni:
Opzione A: l’impianto resta dove è e il nuovo inquilino subentra nel contratto (se accetta).
Opzione B: l’impianto viene smontato e reinstallato nel nuovo capannone. Il costo dello spostamento è a carico dell’azienda, ma la società di noleggio coordina l’operazione.
Nella pratica, la maggior parte dei contratti di affitto di capannoni industriali hanno durate di 6+6 anni — abbastanza per coprire un contratto di noleggio da 60 mesi.
Il caso limite: il proprietario rifiuta
Succede raramente, ma succede. In quel caso, le alternative sono:
- Negoziare: spiegare che l’impianto valorizza l’immobile e non comporta costi per il proprietario
- Proporre una riduzione del canone di affitto in cambio del permesso (l’energia risparmiata compensa)
- Valutare un impianto a terra (se c’è spazio disponibile)
Domande frequenti
Il proprietario del capannone ha diritti sull’energia prodotta? No. L’energia prodotta dall’impianto è per l’utilizzatore (l’affittuario). Il proprietario non ha diritti né obblighi sull’energia.
Serve un notaio per il diritto di superficie? Per il noleggio operativo, di solito basta una scrittura privata. Per il leasing con iscrizione catastale, potrebbe servire un atto notarile. Dipende dalla società e dall’importo.
Cosa succede all’impianto se il contratto di affitto scade prima del noleggio? Il contratto di diritto di superficie è indipendente dal contratto di affitto. Se il contratto di affitto scade, il diritto di superficie resta valido fino alla scadenza del noleggio. È una tutela per l’azienda e la società di noleggio.
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